Рост процентных ставок в ОАЭ: что означает недавнее решение Центрального банка для покупателей недвижимости в ипотеку

Автор:  Олег Ильин, CEO Mortix

+971 54 710 4748

O.ilyin@mortix.ae

Рынок ипотечного кредитования ОАЭ вступил в новую фазу.

В сентябре 2026 года Центральный банк ОАЭ повысил базовую процентную ставку на 25 базисных пунктов - с 3,65% до 3,90%, вслед за аналогичным шагом Федеральной резервной системы США.

Для покупателей недвижимости и действующих владельцев жилья главный вопрос прост: что это на самом деле означает для ипотеки в ОАЭ?

Повышение базовой ставки не означает, что каждая ипотека мгновенно станет дороже

Одно из главных заблуждений заключается в том, что повышение базовой ставки ЦБ ОАЭ на 0,25% автоматически влечет за собой рост всех ипотечных ставок ровно на 0,25%.

Ценообразование на рынке ипотечного кредитования устроено иначе.

Банки формируют собственные условия по ипотеке исходя из стоимости фондирования, уровня конкуренции, профиля заемщика, соотношения суммы кредита к стоимости залога (LTV) и других факторов.

Для заемщиков, у которых в настоящее время действует фиксированная ставка, ежемесячные платежи, как правило, останутся неизменными до окончания этого периода.

Заемщики с плавающей процентной ставкой могут оказаться более уязвимыми, поскольку стоимость их кредитов может быть привязана к таким базовым индикаторам, как EIBOR.

В Mortix мы считаем, что это различие имеет принципиальное значение.

«Изменение ставки Центрального банка важно, однако заемщикам следует внимательно изучить реальную структуру своего ипотечного кредита, прежде чем принимать какие-либо решения. Влияние ставки на каждого конкретного клиента может существенно различаться», - отмечает Олег Ильин, CEO компании Mortix.

Фиксированные ставки становятся более актуальными

Последнее повышение ставки также повышает значимость выбора между фиксированной и плавающей ипотекой.

Ипотека с фиксированной ставкой обеспечивает предсказуемость на определенный срок, позволяя заемщикам точно знать размер своих ежемесячных выплат.

Плавающая ставка может меняться в зависимости от рыночной конъюнктуры, создавая как потенциальные возможности, так и дополнительные риски.

Поэтому новым покупателям при принятии решения не стоит ориентироваться исключительно на самую низкую рекламируемую ставку.

В Mortix Mortgage клиенты сопоставляют различные периоды фиксации, плавающие структуры, банковские комиссии и долгосрочную стоимость заимствования перед выбором ипотечной программы.

Самая низкая ставка на сегодняшний день вовсе не обязательно означает наименьшие совокупные затраты по ипотеке за весь период владения недвижимостью.

Действующим ипотечным заемщикам следует пересмотреть условия своих кредитов

Повышение ставок актуально и для собственников жилья, у которых уже оформлена ипотека.

Заемщикам, у которых подходит к концу период фиксированной ставки, необходимо понимать, что произойдет дальше. В зависимости от условий кредитного договора ставка может перейти в категорию плавающих или измениться в соответствии с иной структурой ценообразования.

Это способно повлиять на размер ежемесячных платежей.

По словам Романа Мартиновича, COO компании Mortix, заемщикам следует пересмотреть условия ипотеки до истечения срока действия фиксированной ставки, не дожидаясь вступления новой ставки в силу.

«Заемщикам важно знать, когда заканчивается период фиксированной ставки, какая ставка будет действовать после этого и какие существуют альтернативы. Иногда имеет смысл остаться в текущем банке. В других ситуациях рефинансирование может принести более выгодный финансовый результат».

Mortix может сравнить действующий ипотечный кредит с предложениями по рефинансированию от других банков ОАЭ и рассчитать, принесет ли переход реальную финансовую выгоду с учетом комиссий и сопутствующих расходов.

Стоит ли покупателям ждать снижения ставок?

Вероятно, это станет одним из самых частых вопросов на рынке недвижимости ОАЭ.

Однако попытки угадать идеальный момент с точки зрения процентных ставок сопряжены со сложностями.

Ипотечные ставки — лишь один из факторов при покупке недвижимости. Покупателям также необходимо учитывать цены на объекты, доступность предложений, стоимость аренды, размер первоначального взноса, предполагаемый срок владения и собственное финансовое положение.

Ожидание более низкой ставки по ипотеке не означает автоматически, что покупка в целом обойдется дешевле.

Именно поэтому Mortix рекомендует оценивать сделку комплексно, а не принимать решение о покупке недвижимости на основании лишь одного объявления об изменении процентной ставки.

Сравнение предложений банков приобретает еще большее значение

Еще один важный аспект заключается в том, что банки реагируют на изменение базовой ставки по-разному.

Ценообразование по ипотеке может существенно различаться в зависимости от кредитора и профиля заемщика.

Один банк может предложить выгодный краткосрочный фиксированный период, тогда как другой предоставит более привлекательные долгосрочные тарифы или оптимальные условия рефинансирования.

Именно поэтому сравнительный анализ ипотечных предложений становится особенно ценным.

Mortix Mortgage сотрудничает с более чем 20 банками в ОАЭ, что позволяет покупателям и собственникам недвижимости сравнивать доступные варианты финансирования, а не полагаться исключительно на условия одного кредитора.

По мнению Олега Ильина, CEO компании Mortix, это отражает более широкую трансформацию ипотечного рынка ОАЭ: покупатели подходят к вопросам финансирования недвижимости все более грамотно и профессионально.

Выбор объекта по-прежнему важен. Однако выбор оптимальной схемы финансирования может оказать не менее существенное влияние на долгосрочную стоимость инвестиций.

Что следует предпринять ипотечным заемщикам прямо сейчас?

Сентябрьское повышение ставки не означает, что покупателям следует паниковать или откладывать планы по приобретению недвижимости.

Это означает лишь то, что финансированию стоит уделить более пристальное внимание.

Действующим собственникам жилья необходимо четко понимать текущие условия ипотеки и даты предстоящего пересмотра ставок. Новым покупателям целесообразно сравнить фиксированные и плавающие программы в нескольких банках. Инвесторам стоит оценить, как стоимость финансирования повлияет на арендную доходность и денежный поток.

А заемщикам, у которых завершается фиксированный период, следует проанализировать финансовую целесообразность рефинансирования, прежде чем автоматически принимать следующую ставку, предложенную их текущим банком.

Рынок ипотеки ОАЭ продолжает развиваться, и недавнее решение Центрального банка служит очередным напоминанием: грамотная ипотечная стратегия может быть столь же важна, как и правильный выбор объекта недвижимости.

В Mortix Олег Ильин, CEO компании Mortix, Роман Мартинович, COO компании Mortix, и вся команда Mortix Mortgage помогают резидентам ОАЭ, инвесторам и владельцам недвижимости сравнивать ипотечные программы и понимать, как меняющиеся рыночные условия влияют на их финансовые решения.